环京和北京房价为何下跌？

距离去年北京“3·17新政”一周年之际，北京和环京地区的房价都出现了不同程度的下跌，北京市区迎来了10%左右的跌幅，而环京地区的跌幅更是超过了40%。无论是从大幅萎缩的成交量还是从价格来看，北京和环京的这一轮楼市的确可算是真摔。

北京和环京地区的房价为何下跌？市场调控显然是最直接的导火索。

从北京楼市来看，去年3月17日以来，北京开始对楼市重拳出击，首先对二套房的认定实行“认房又认贷”的新政，将二套房首付比例提升至六成，大幅提高非京籍购房者的门槛，要求提供连续60个月的缴纳个税证明，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

北京的一系列组合拳被称为史上最严调控，而且起到了立竿见影的效果。在此之前，北京房价持续大涨，很大部分原因在于换房需求的支撑，在“以小换大”的操作下，房价上涨再高，购房者其实实际支付成本并不算很高，除了首次购房者。北京的“3·17新政”重点对二套房实行精准打击，此前很多被视为首套房购房者，新政下不再享有首套房的购房优惠，无论是首付款比例还是房贷利率都大幅提升，首付款比例从此前的35%上升到60%甚至80%，贷款利率从基准利率的八五折上升到约1.1倍，大大增加了换房难度，很多购房者因此直接放弃了换房，北京的房价由此应声而落。

除了房贷新政之外，随着2017年以来国内流动性收紧，市场利率明显提升，体现在房贷市场，利率也随之大幅上扬，这也在很大程度上增加了购房成本。仅以首套房利率来看，截至今年2月份，全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率的1.114倍，而在新政之前，很多首套房利率还可以享受八五折优惠。不仅是房贷利率上升加重了购房者负担，部分银行甚至直接停止房贷业务，今年2月底，中信银行就暂停了北京地区的房贷业务。众所周知，房地产市场同时也是一个高杠杆的金融市场，一旦银行停止房贷，对房地产市场可算是釜底抽薪。

从环京地区来看，这一轮大跌也同样始于调控。2016年以来，随着北京房价迎来新一轮大幅上涨，在高房价和限购等多重因素作用下，北京的购买力大量外溢，带来环京楼市的暴涨，2016年环京楼市的涨幅超过一倍，甚至超过了北京市区的涨幅。2017年5月，河北省也对楼市出台了严格的限购政策，尤其是对环京和环雄地区，要求非本地户籍购房者提供三年社保或者个税缴纳证明，将大量外地购房者拒之门外。河北的限购给了环京楼市致命一击，也正是从那时开始，环京楼市开始从高点下跌。