文/老谢

以贷款人的信用等级来划分，美国的抵押贷款市场大致分为三个层次:优质贷款市场(Prime Market)、“ALT－A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)。次级贷款市场面向收入证明缺失、负债较重的人，贷款人可以在没有资金的情况下购房，无需提供任何有关偿还能力的证明，此为次贷危机的源头。

低收入家庭、贷款银行、投资银行、对冲基金以及保险公司等共同构成了次贷链条。首先，贷款银行的经纪人向低收入家庭推销次级按揭，他们设计出了极具诱惑力的条款，购房者可以享受极低的首付标准（比如5%）甚至零首付，在购房后的2到3年内利率也设计得极低。这样，购房者即使只有很低的收入，也可以很轻松地买房。在买房2到3年后，购房者的利率开始重新调整，大幅上涨至8%～20%的水平。危险性显而易见，因为对于低收入家庭而言，显然无力承担如此高的利率。问题的关键在于，无论是贷款银行还是购房者，他们都相信房价会持续上涨。如果房价如愿上涨，购房者可以有两个选择:将房屋出售获利，或者和银行重新按揭。比如原先一套50万美元的房子，购房者支付了5万美元的首付，45万美元的按揭，假如房价上涨到80万美元，购房者可以和贷款银行重新按揭60万美元，银行支付给购房者15万美元，这样，购房者可以支付银行的高额利息。住房市场的重新按揭同时还创造出了巨大的消费需求，刺激美国经济发展，这是另外一个话题。

贷款银行成功将资金带给低收入家庭之后，一方面需要转移风险，同时也希望能尽快回流资金，创造出更大的需求，于是做了一个资产证券化的设计，以住房抵押为基础，贷款银行将次级按揭卖给了投资银行，也就是次级债（MBS）。对于华尔街的投资银行而言，这些收益高达百分之十几的次级债无疑是一座金矿，如果房价持续上涨的话。华尔街的投行显然更具金融创新意识，他们将次级债再一次证券化，设计出次级债抵押证券（CDO），依风险程度不同分为三级，卖给全球的保险公司和对冲基金。而对冲基金和保险公司将次级债抵押证券再次转卖，到最后已经面目全非，谁也看不清这场游戏的真实面目。