房地产的拐点真的来了吗？

今年9月份，万科的郁亮在一次内部讲话中表示，房地产行业的转折实实在在到来了，要以“活下去”为最终目标。在9月底的万科秋季例会上，会议现场“活下去”的标语更是在网络上刷屏。龙头万科都如此悲观，地产行业20年的繁荣真的要结束了吗？

从销售数据来看，房地产行业的前景的确在迅速恶化。今年前三季度，国内商品房销售面积同比增长仅为2.9%，而去年同期增速是10.3%，2016年的同期销售增速更是高达27%。仅仅两年时间，商品房销售增速可谓雪崩式下滑，按照这样的趋势，商品房销售出现负增长已经近在咫尺，如果仅从单月销售来看，今年9月份的销售增速其实已经出现了负增长。

房地产是一个高负债的行业，国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%。恒大的负债率是82%，万科的是85%，碧桂园的是90%，融创的是91%，房地产企业几乎都将高杠杆资金用到了极致。

在过去住房短缺的时代，开发商的房子很快就可以售罄，实现快速销售回款，为开发商的现金流正常运转提供了重要保障，但是一旦住房销售放缓，开发商们就要随时面临资金链断裂的风险。为了避免现金流断裂，开发商不得不通过其他各种渠道融资，以弥补销售回款放慢带来的冲击，这就使得原本已经很高的负债率继续攀升。尤其是最近几年国内资金去杠杆，加之房地产融资的渠道收紧，开发商融资的成本越来越高。2015年，很多房地产企业的发债成本只有不到4%，但是最近两年快速提升，2017年，房地产企业的融资成本大致在8%左右，今年基本上在12%以上。恒大最近发债18亿美元，利息高达13.75%，许家印自掏腰包认购了10亿美元。恒大尚且如此，房地产企业当前的融资难度之大可见一斑。市场融资难度越大，开发商的融资成本就越高，由此形成了一个恶性循环。

雪上加霜的是，未来几年，房地产企业将迎来偿债高峰期。2015年，管理层为了鼓励债券市场发展，对公司债的发行大幅松绑，当年证监会出台《公司债券发行与交易管理办法》，对发债主体的门槛大幅降低，此前只有境内外上市公司才能发行公司债，新规将符合条件的非上市公司也纳入其中。加之当年股灾之后资金无处可去，导致大量资金涌入债券市场，债券市场的发行规模在当年出现井喷。房地产企业借这一轮债券牛市大规模融资，但是现在开始陆续进入还债期。有市场统计数据显示，目前国内房企的负债总额大概为19万亿元，其中2019年和2021年是偿债高峰，大概有12万亿元将在明后年陆续到期。

面对严峻的债务压力，开发商们的选择并不多。一是借新债还旧债，但是面对越来越严的融资环境，以及越来越高的融资成本，借新还旧的办法只能是饮鸩止渴。

第二个办法就是降价，加速销售资金回款。郁亮在“活下去”的讲话中就重点强调了回款：“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”而事实上，万科也的确在严格执行回款的核心目标，这一轮楼市降价，万科又一次站在了前列，网上热传的新闻“厦门白鹭郡降价四成”也让人看到了万科活下去的决心和勇气。除了万科，另外几家房地产龙头碧桂园、恒大等也都基本上采取了相同的战略，通过降价来实现快速回款，恒大早在年初就宣布全国楼盘8.9折，碧桂园更是因为降价幅度过大导致售楼处被砸。

对于房地产企业而言，应对债务危机还有一个不得已的办法，就是出售股权或是转让项目。万达将大量资产出售给融创，就是典型的断臂求生，不仅是万达，今年已经有很多房地产企业通过转让股权来获取资金。如果实在没有出路，那就只能接受破产或者被收购的命运，比如当年孙宏斌的顺驰和宋卫平的绿城，都是因为资金链断裂而不得不被他人收购。

当然，这并不是房地产企业第一次遇到困境。过去10年，我国的房地产行业经历过两次低谷，一次是2008年金融危机爆发，国内房地产量价齐跌，很多城市的房价跌幅都超过了20%甚至更多，另外一次是2012年，当时楼市成交量急剧萎缩，商品房销售面积持续保持负增长。这两次房地产低谷，最终都是靠政策层面救市，楼市从低谷大幅反弹，房地产企业也最终有惊无险地度过寒冬，迎来一个又一个春天。但是这一次，政策风向变了。

2016年底的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。在“房住不炒”首次提出之时，大部分人都认为这不过是房地产调控史上的又一个口号而已，过不了多长时间，调控就会再度放松，所以很多人并没有将这一次的“房住不炒”太当回事。但是随着时间推移，越来越多的人开始意识到，“房住不炒”确实是要动真格的了。

按照以往的经验，每次房价上涨过快时，房地产调控力度都会加大，但随着经济遭遇增长压力，房地产调控很快就会松绑。这一次“房住不炒”提出之时，也是楼市刚刚经历了一轮暴涨，很多人预计调控力度应该不会持续太久。结果“房住不炒”提出来已经两年，至今未有丝毫放松的迹象。

尤其值得一提的是，随着今年中美贸易战持续升级，中国经济遭遇前所未有的增长压力，即便如此，中央政策对于房地产调控也并没有松动，在稳增长的压力之下，第一时间重启了基建引擎，但对于房地产引擎没有丝毫重启的迹象。

7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，在这次会议上，中央首次将中国的经济形势描述为“稳中有变”。历史上来看，官方对中国经济的描述通常都是“稳中向好”，这一次描述口径发生变化，其实是相当于承认当前中国经济遭遇的困难。但即便如此，中央也依然强调要加强房地产调控，在会议列出的六大任务中，第五条就是“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

今年3月份的《政府工作报告》，对于房价的表述是“遏制房价过快上涨”，7月份则变为“坚决遏制房价上涨”，前者意味着允许房价有一定的上涨空间，只是不能过快上涨，而这一次政治局会议的表态，意味着已经不能容忍房价的上涨。在经济形势稳中有变的背景下，依然对房地产调控做出这样的表态，中央对于“房住不炒”的决心可见一斑。

对于房地产企业而言，这意味着过去屡屡被验证的“经济下滑带来调控放松”的模式已经很难重演。开发商们向来是对政策最为敏感的群体，当风向开始转变时，开发商们最早意识到，等待政策救市已经不太可能，唯有自救才能度过寒冬。郁亮在“活下去”的讲话中就认识到，“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：收敛，聚焦。这是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰”。基于这样的判断，“活下去”成为万科当前的生存之道。

对于房地产企业而言，在沐浴了20年的政策春风之后，拐点确实来了。