“换房”之难

“90后”女孩王婷完全没有想到，自己接下来的几年要勒紧裤腰带过日子了。

一年前，她和比自己大5岁的丈夫准备要孩子。结婚时，丈夫在牡丹园买的40平方米的开间满足不了三口之家的需求，小两口打算在丈夫单位附近找一处房子。但刚将看房的计划提上日程，王婷就发现自己已经怀孕，夫妻俩只得安心待产。他们二人均是北京本地人，双方父母都离得近，后顾之忧不多，孩子出生后，她就和丈夫搬到了自己母亲家住。有老人和月嫂帮助带孩子，王婷出了月子后，重新开始找房。

“那是今年4月份，我们看上石景山区一个有12年一贯制学校的小区，想着既离我母亲家近，也能解决上学问题，可以一步到位了。”王婷和丈夫在小区里挑了三个月，对比了小区里面四五个房子后，定下一个100平方米的两居。看房过程中，他们把牡丹园的房子挂网出售，挂了两个月，房子以每平方米9.5万元售出，新房子60%的首付就有了。其他的钱，他们找父母和朋友借了100多万元。借的钱虽然需要尽快还清，但没有利息。夫妇二人一个是私企的财务，一个在国企做销售，他们工资不低，三五年内可以还上。“再用公积金贷上100万元，慢慢还就可以了。”

刚刚网签成功，算盘便在9月17日之后落空了。根据北京的公积金新政，工作年限与公积金贷款额度挂钩，公积金每缴纳一年可以贷出1万元，最多可以贷120万元。若买房人的户口在东、西城，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度再上浮20万元。但二套房认房又认贷，额度降到60万元。

虽然王婷没买过房、没贷过款，手中还有“房票”，新房可以算首套，但他们的工作年限均没有到10年，最终只能贷出60万元。40万元的缺口成了骆驼背上最后的稻草。他们还算幸运，仍能向父母借出钱来。但原先的生活计划都被打破了。“我们打算孩子上幼儿园前先养在姥姥家，大房子买后先出租，两三年内抓紧把借的钱还上。今后的两三年里，养娃、房贷，工作都不敢轻易换了。”

放眼全北京，对于平均每平方米6万元的二手房房价，至多140万元的公积金贷款着实有些杯水车薪。但与王婷类似的换房群体是二手房市场的主力，人们把购买首套房称为拿着“房票”“上车”，换房就是在两个“车门”间的跳跃。在当前的政策下，“乘客”们都如履薄冰。

孩子也是徐洪换房的动机。与王婷夫妇不同，“80后”的徐洪与妻子是大学毕业留在北京工作的“新北京人”。夫妇二人婚前各有一套70平方米的一居室，婚后住在妻子朝阳区东四环外的家里。结婚多年，他们准备要孩子。去年5月之后，徐洪开始看房，今年3月得知妻子怀孕后，他加快了看房的步伐。依靠中介，又自己实地走访，把东坝、朝阳公园、常营等地的小区都转遍后，徐洪夫妇最终看中了同小区的一个大三居。

“把分析A股的公式拿过来分析房市，应该没什么大问题。房子本身居住属性强，可以当作好公司的股票，要是加上能讲的故事，比如通地铁、有学区，这个股票就又有投资价值了。限购政策可以理解为行业政策和小经济环境，大环境也依赖于经济发展周期。”在地产公司工作的徐洪讲起自己对房市的理解头头是道，但他没想过用自家房子投资，面对不得不做出的选择，更是谨小慎微。“去年年底，房价走低，我们没着急买。今年年初，房价出现‘小阳春’，媳妇心里有些慌，不知会涨多少，开始加紧做决定。”

摆在徐洪夫妇面前的政策约束是，因为他和妻子各有一套房子，买不了第三套，所以只能先卖一套再买。作为买方，因为“认房又认贷”，妻子的房子有贷款，新房属于二套，贷款比例占40%，贷款利率也相当于1.2倍的利率。作为卖房方，又因为夫妻双方都有房子，妻子2012年买的房子虽然满了5年，但不是家庭唯一的住房，税费比“满五唯一”高出很多。

他们看中的房子，房主移民处理资产，卖价不到900万元。为了把原有的房子卖到市场价，缩小还贷压力，徐洪决定与妻子离婚。