一场抗争的十年后

祈乐苑小区坐落在广州海珠区以西的怡乐路，一街之隔便是中山大学（后文简称“中大”）主校区。这是主干道边一条忙碌的双车道小路，路边是一排排树荫遮蔽的便利店、小吃店及水果超市。小区的大门是仿欧式的，正面是一个十几米长的喷泉池，金色瓷砖，浅蓝池底，立着的六只天鹅状的雕像，带着一种上世纪90年代的粤式格调。大门一旁是人车分流的过道，有一个横幅提醒着所有路人：自行车和电动车禁止停放在小区外。

2024年3月，祈乐苑小区的大门口还出现了一则更醒目的大横幅，它正挂在大门中央：“热烈庆祝小区成功自治十周年”。这则横幅引发了舆论好奇：靠近闹市区的祈乐苑规模并不小，26个楼栋、1400多户、常住人口超6000人，他们是靠什么实现业主自管的？

十年前，小区大门之下曾发生过一起激烈的抗争，那成为业主自管的起点

细究这个问题时，人们还发现了祈乐苑的另一个难得之处。自管十年，小区只涨过一次物管费。哪怕是那一次大幅提价50%以后，目前物管费依然是低廉的楼梯房1.2元/平方米、电梯房1.5元/平方米。小区现在每年营收500万～600万元，所有经费都被投入到对小区的更新管理中，账目清晰，每月公开。2024年5月中旬的这一天，小区公示栏里贴着一张账目收支表：小区3月份收入614714.87元，支出657201.83，结余-42486.96元，支出项里包含了员工薪酬、白蚁清除、银行手续费等明细。

“这个小区的特点就是性价比，流动率不错，租房、买房的人不算少。”祈乐苑周边一位房产中介告诉本刊，祈乐苑建于1999年，房龄不算小，房价也不算高，目前不到4万元的均价适合刚需在广州“上车”，租房则是“经常租房消息出来就被抢了”。“我们给客户做介绍的时候，也会强调这个小区是业主自管，物管费比周边要便宜，但管理是跟得上的，公共的绿化和卫生这些都不错。”链家数据显示，祈乐苑上个月有100次带看，超过周边50%的小区。

“最早的起点肯定都是被迫的，因为当时的小区物业实在太差了。”年近60岁的冼敏强是小区的第一批业主，连续担任了两届小区业委会主任。他站在小区门口一个立着“住在祈乐、乐在其中”石头的花岗岩平台，对本刊回忆十年期自管的起点。“比如现在脚下的这些花岗岩地面，当年都是破破烂烂的，四周这些绿化下面都是垃圾，大门是没人看的，喷泉也是没人管的，都是我们接手之后一点点翻新的。”冼敏强说最初并没想过能自管十年之久，现在每多一年都是一个新刻度，“三周年、五周年都挂了横幅，十周年就更要挂一挂了”。

时间回到十年前的2014年2月。祈乐苑小区在上一年刚成立了业委会，很快经业主大会投票决定换掉原有物业公司，启动新物业的招标程序。原物业在2014年１月于小区内张贴告示，表示将于2014年月2月28日结束服务。但到了正式交接的那一天，双方却上演了一出激烈的对抗。

当天下午2点多，数十位业主跟随新旧物管代表一起进行交接，他们挨个走访了小区的物业办公室等各个片区，把内部文件、财务报告等各项资料都办理了交接。到此还算一切顺利。但就在大部分交接都完成了、业主准备迎接新物业时，原物业却拒绝交出小区的全部管理权，声称只愿放弃住宅部分，坚持要把控小区大门、停车场以及街边商铺的管理权。“后来我们才知道，小区的停车场、商铺管理这些属于公共收益，是有很大利润的，所以他们还想握在手里。”冼敏强回忆。

原物业的抗拒姿态，让业主们的情绪在当天彻底暴发。有数百名业主自发前往物业办公室，抗议旧物业阻碍正常交接，非法占有小区公共财产。双方在小区大门进行了激烈对峙，有一位女业主被停车柱当场砸伤。为了防范事态进一步升级，政府出动了上百人的安保队伍维护秩序。冼敏强记得，那一天门口的路都被封了，大巴车来了好几辆，但直到深夜，事态仍然没有进展，“业主们是非常团结的，大家都是为了居住环境变得好一点”。

冼敏强家中有一堵马拉松奖牌墙，这里也是之前业委会的开会地点之一

持续的对抗中，业委会成员做了紧急分工。一些人在大门口安抚业主情绪，防止事态进一步升级，一些人去跟物业公司谈判，焦点围绕着原物业的不作为、《物权法》公共设施归属业主等明确的法律权益。最终在街道办、海珠区国土房管分局多次沟通和调解之下，原物业才决定退出，并设下了3日过渡期限。

这场抗争的代价是，3天后的最终交接时业主们才发现，旧物管近乎给他们留下了一个从零开始的烂摊子。一些业主的私家车被刮花，轮胎被捅破，连接15部电梯的呼救系统完全不见了，只留下一堆被剪断的电线。还有６部电梯的上行保护装置也不见踪影。小区内所有的监控摄像头也全部被拆除。一位业主还看到，原先的物管派人去电梯监控室把连接小区电梯对讲机的所有线路都剪断了，他们说只是维修，有业主想制止他们，甚至发生了冲突。

“除了水电，基本上全都破坏了。”冼敏强说。这是小区自管的第一步，“代价很大，但也值得”。“后来很多小区找我取经，我就给他们说第一个关键就是你们的业委会一定要团结，一定要没有私心，否则很难解聘原来的物业公司。第二就是要有公共收益的财产权，并且一定要把控在业主自己手里。”

“行动精英”

祈乐苑的占地面积并不大，容积率有4.67，内部路网窄密、绿树成荫。小区主要分为楼梯房和电梯房，楼梯房主要在南边，有9层之高，电梯房主要在北边，分为12层和27层两种高层。林立的高楼里夹杂几个公共的花园和两个网球场，在南方湿热的天气里显得热闹而拥挤。

东边还有三栋白色的电梯住宅是中大的教职工楼，特意用颜色做了区隔。1999年，广州市惠而佳房地产开发有限公司启动祈乐苑的开发。在住房商品化改革后，这几乎是中大附近第一批现代化的商品房小区。开发商在建设过程中与中大达成合作，特意将三栋住宅用作中大的教师集资房，于2005年建成。这也让小区从一开始就有一丝不同的色彩。

最初买在这里的业主，多少与中大有一定关系，或是被靠近中大的地段吸引来的，包括中大的师生、周边的商人等。“那时候4000元/平方米，一个楼梯房五六十平方米算下来总价二三十万元，对于很多当地人来说是不难的。”冼敏强经营着一家安保企业，成为第一批业主。作为企业家的他，买下两套电梯房，加起来200多平方米。在他的印象中，头几年小区的物业管理还是一切正常，几年后开始慢慢变差。

2005年之后，物业的管理水平已经引起居民很大怨言。在今日房天下的小区论坛里，还能找到当年很多业主的抱怨帖子，里边提到的问题聚焦在垃圾随处堆放，人员和车流混杂，电梯、消防栓、门禁无人维修等等。“马路两边停满小车，小孩玩耍也不安全，网吧也很乱，现在很多业主都想放盘。”一些业主奉劝想来买房的人，“物业管理很差，以前买了的大多数都很后悔。”冼敏强回忆。到2012年，物业恶化到了一种“忍无可忍”的地步，安全隐患频发。比如电梯时不时就会来一个“自由落体”，不少老人被吓得不敢出门。入户盗窃还经常发生，一天晚上竟有10户人家连续被盗。这种情况下，哪怕当时房价在上涨，祈乐苑的价格也比周边同等小区要低20%～30%。2006年，小区论坛就有人呼吁成立业委会。

物管中心的工作人员在与业主们交流

管理的变差，始于原物业方收不上物管费。冼敏强透露，这是因为原开发商在建设小区时，曾把其中100多套房源销售给了亲友、合作伙伴等相关利益方。小区建成后，开发商与祈荣物业公司签订了合同，但工商系统显示，这家公司与开发商是同一法人，与小区的这100多户有利益纠葛，“当小区里有10%是关系户的时候，物业是很难完全收上来管理费的，利润就会受损。一旦受损就开始减员减量，更多业主就会不满，自然不愿意交了，慢慢地就形成一种恶性循环”。祈荣物业的一位经理后来对媒体透露，在他们撤出时，小区里有近400户拒缴物管费。

利润下滑之际，祈荣物业在2012年做出了一个让所有业主愤怒的涨价决定。涨价是以两次通知的形式“通知”业主的。当年9月，祈荣物业贴出通知宣称要涨价，10月就有业主发现银行账户被多扣了钱，这次尝试因业主投诉很快被撤下。但物业很快卷土重来，称涨价获得了业主“双过半”（即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）支持，楼梯房涨幅约21%，从0.7元涨至了0.85元，房价更高的电梯房涨幅更大，单价上涨38%至1.38元。这让很多业主愤怒而不解。

“不是觉得涨价不对，而是觉得他们的价格与服务完全不对等。人们选择站出来，首先肯定是因为自己的利益受损了。”业主赵少伟就是在此时参与维权的。他生于1981年，是中大法学系的硕士，专业是法学理论，毕业后成了一名主营房地产买卖纠纷的律师。2011年，工作五六年的他正是“刚需”阶段，把首套房子买在了祈乐苑，价格低于周边，不到2万元/平方米。“当时是觉得有性价比，中大周边一切我都很熟悉，晚上还可以回学校跑步。”赵少伟住进来后，才发现小区的物业存在很大问题，“为了收更高的停车费，外面的车就可以随便停进来，业主自己反而没地方停。”

赵少伟留板寸头，一副眼镜配着一个夏日衬衫，看起来有些文弱，说起话来笑眯眯的。物业涨价的两次通知贴出时，多年训练的法学直觉告诉他这是违规的。他当时刚刚31岁，认定这是一个锻炼专业素养、维护自身权益的机会，于是就拉上几名业主做起诉。等待审判的过程中，他们在社区四处走访寻找证据，发现物业提供的业主签名有猫腻。有的多份笔迹相似，有的将业主的名字混淆，甚至还写着上一手业主的名字。赵少伟于是跟几位热心业主挨家挨户核实，发现共有192户被冒签。有了证据后，官司的输赢没有了悬念。

原物业的作假举措，进一步加剧了业主不满，成立业委会解聘物业成了重中之重。那时候没有微信群，赵少伟几个人白天上班，晚上就挨家挨户扫楼征集“双过半”的签名。2007年，小区曾召开过成立业委会筹备会议，响应者寥寥，就连发起者自己都缺席了。并且，与开发商有关的100多户还会占去10%的投票权。赵少伟说，小区业主的平均素质就成了关键。“这时候你就会发现大家知识文化水平都不低的，很好沟通。特别是中大那三栋楼，投票是没问题的，一说老师们就懂。中大这三栋楼大约就占了30%的票权。另外还有两栋高层的电梯楼，这些住户也很支持，这五栋楼加起来就超过50%了。”出于对原物业的愤慨，这超过50%的签名征集顺利。

业主自管后，网球场等公共区域都被翻新了

2013年6月，祈乐苑正式报备成立业委会，首届成员中包括了律师、大学教授、企业高管等人士。同年９月，法院判决旧物业涨价无效，业主一审胜诉。有了业委会的实体组织后，小区也投票决定要换掉旧物业、招标新物业。这本是一个正常走程序即可的路径，但一开始也走得有些艰难。第一任业委会主任是投票选出的一位中大老教授。他德高望重，但年事已高，有个别与原物业有关联的业主对其家庭进行了诸多骚扰，包括用万能胶堵钥匙孔、路上拦截辱骂等等。老教授经不住家人反对，不到一年便主动卸任。根据冼敏强后来对外输出的经验，大概95%的小区会卡在成立业委会、解聘旧物业这一步。

业主们靠着团结逼退了原物业，但业委会的首届班子并不稳定。“也是不断地调整和补选才慢慢确定的。”赵少伟说。2015年6月冼敏强上任主任时已是第三任了。那之后，业委会才渐渐有了一个稳定而专业的团队。当时的成员代表了小区业主素养的一个切面。主任冼敏强是安保企业家，在资源整合、人事组织等方面有经验；赵少伟担任副主任，擅长商品房买卖纠纷、社区共有物权保护、业委会成立等法律业务，另一位副主任刘永洪是重庆大学土木专业毕业，在房企任职高管，对基建改造与物管成本控制有相关的经历。另有8位委员也是相关专业人士，不乏中大的博士、教师等。

2017年小区自管三周年之际，中山大学新闻传播学院副教授、广州市社会创新中心理事长周如南曾以祈乐苑为范本，发表了一篇名为《城市社区业主自治的集体行动逻辑》的论文。周如南指出，共同利益（受损）是社区业主集体行动的发轫之始，行动精英则是推动业主自治的社区激活剂。“社区公共事务的集体治理，需要行动精英采取一定的行动策略激活社区社会资本。”周如南认为，在祈乐苑的自管历程中，扮演行动精英角色的正是小区的业委会成员。

小区外部环境和谐，生活气息浓厚

制度化的专业性

冼敏强是一个地地道道的“老广”。他留一个光头，喜欢穿着一双凉拖在小区里溜达，外形极具辨识度。冼敏强来自于一个警察世家，从小练习武术，这让他有一副不错的身板，50多岁了还常去世界各地跑马拉松和越野跑。他也有一份习武之人的侠义心肠，担任着平安广州志愿服务总队的总队长，常去做一些消防、逃生等公共安全的公益培训。

在祈乐苑开发的21世纪初，广州的治安并不好，热门商圈盗窃事故频发。冼敏强当时在网上加入了一个武术爱好者群，群友们聊起这种现象都义愤填膺，就自发组建了一支民间反扒队，出一次任务受个小伤缝个针是常事。这个初衷是帮助分担警务压力的志愿团队，起步却不时“踩坑”——队里都是热血的年轻人，甚至还有一个散打冠军，很多时候抓到小偷就是一顿痛打，“打完后自己爽了，小偷也跑了，有一种合法打架的感觉”。冼敏强那时候意识到，哪怕是做公益也要有专业性，不能只靠一腔热血。2006年后，他开始找人给反扒小队轮流做培训，在此基础上衍生出了专业的分工制度。后来的一次常规反扒任务，团队会细到有人假装谈恋爱做掩护，抓捕时有人在场做证人以便移交公安，还有人在高层盯梢小偷的实时动向。

与志愿反扒一样，小区管理更不能靠情怀，要有很强的分工专业性。炒掉原物业后，业委会也想的是聘请一家新物业，但要采用酬金制，由业委会支付基本开支和10%的利润给物业,试用期一年。“大家都懂点法，物业要进来，就必须受监督。如果换个物业但你没法监督，那不是白换了。”赵少伟说，这种机制让他们发现了新物业的弊病。在后来新物业向业委会提供的工资表中一共有25位保安，但他们清点后发现只有18人。新物业解释说是流动性强，但业委会认定理由牵强。如果以每人3000元/月的工资算，每年小区要多付25万元。这触及了大家的底线。

“不仅是吃空饷，这家物业的管理也没有达到预期。”冼敏强回忆。当时来自清洁卫生方面的投诉最多，几乎占了80%。有业委会成员蹲点调查发现，原来是保洁员每天只收一次垃圾，收完后不拖地，遗漏很多残渣和臭水。保洁员答复说自己有多少钱干多少活，工资跟周边小区一样，“那边一天也只收一次”。业委会于是又坐到一起讨论后认为，请物业公司相当于多了一层分包，基层员工不仅拿钱少，更只会觉得工资是物业发的，于是听令于物业，而不是业主。

2015年2月试用期一到，业委会就决定全部“自管”。赵少伟说，那是一个迫不得已的决定，“我们这帮人辛辛苦苦搞这么多，一两年才能折腾个业委会出来，如果再回到原来的老路就太可惜了”。吸取了两次请物业的教训，他们决定仿效企业管理的三级架构，在业委会下设一个物管中心聘请专业人才管理，物管中心又下设保安部、工程部、清洁部、行政部等，每个部门由保洁员、保安等基层人员构成。业委会负责财政收支大权，直接给员工发工资并做监督，这样既减少了分包，也提高了待遇。“这其实是一个普通企业的基本架构，业委会的职责像是企业的董事局，物业中心就是董事局聘请的管理层，下面的员工主要是由管理层去管，但工资是董事会发的。”冼敏强说。

但企业与小区是截然不同的，企业的董事会权责在己，业委会却是由1400多户业主的代表组成的。既然要“自管”，那就得对这1400多户负责。一个承载着共同诉求的“自管”方案必不可少，需要大家共同讨论。冼敏强回忆，这个过程中有个别成员暴露了私心。一位委员的家属一直拒缴物管费，另一个委员一直不同意自管，想让一家知名物业公司进来——他正是那家公司的一位经理。还有一个成员则明确坦言，自己之所以花时间来业委会，“肯定是有私心的”，他要“先公后私”，提出自管要多巡查自己的车位、多装几盏灯等等。这让脾气火暴的冼敏强大为光火，他当场拍了桌子：“绝对不可能，要么你走人！”两位成员后来默默退出，委员由11人减少为9人。

个别私心的存在，也说明着制度建设的紧迫性。几位核心成员为此几乎天天开会，讨论业主自管公约应该怎么拟定，如何确定一些大原则，又怎么拟定一些管理细节。大家白天上班，晚上就聚在一起讨论，地点要么是在小区公共区的椅子，要么就是某个成员的家里，好几次讨论到了凌晨。次日他们再把讨论的内容放出去，让业主们提意见。刚接管的他们很多地方亲力亲为——自管之后，小区的人员、车辆怎么进出都是问题。冼敏强从安保公司紧急拉了一批人来应急，也对业委会做了分工，成员们有时候在大门口摆摊、给业主做登记，“清洁方面就直接把原来的清洁团队全员聘过来，涨了工资后他们一天要收三次垃圾”。

业主自管后，提高了基层工作人员的待遇，还包吃包住

最后，一份细致的《业主公约》拿到了小区业主面前。它强调了管理费等财政费用归属全体业主所有，由业委会统一管理，也确立了财务透明公开的机制、承诺费用将悉数用于小区的更新建设等。很多落地时的细则方案，则是在此后不断完善——比如在物业退场时，小区物管费一年只能收300多万元，收支紧张，还有少部分人拒缴纳。这直接危及了自管的根基。“因为自管的话，很多成本都需要小区自己来担了，比如公摊区域的水电怎么算、外面的路灯电费怎么算，这些都是很细节的问题，需要以一种大家能接受的方式去创收。”赵少伟说，业委会后来不停地做很多细则制度的修补，先是把停车费上调，继而在小区搞公共车位的竞拍，然后又是公摊面积的水电按面积均分投票。所有落地的细则都是由业主大会投票通过的。一些拒缴物管费的人，业委会则会根据《业主公约》直接起诉到法院。一两年后，小区营收慢慢增加到500万元/年，收费率达到95%以上。

有了资金后，业委会开始对小区进行大力改造。第一年，他们把小区里的所有监控设备、电梯、消防设施等全部进行了更新，实现人车分流，采用彩色摄像头，门禁系统也全部换掉了，这算是收拾完了前物业留下的烂摊子。第二年开始，业委会开始用结余款项对小区环境进行改造，整治了小区的大门和花园，也把内部的网球场做了更新。每年用于小区公共区域翻新的费用超100万元，比如一个大门就花了60多万元。

冼敏强说，业主自管能管得很细，也更能倾听业主的反馈，在此基础上形成了以业主大会投票为主的民主决议流程。一个例子是在他们接管的最初几年，小区还能进自行车，堆得楼道等公共空间到处都是，一些业主想要全部清出去，但另一些业主却不愿意。最终投票结果是要清理，少数服从多数。为了防止一刀切，业委会在小区外的路边划出一块作停车区，还设定了两个月缓冲期，后来还增设了电动车停放区和充电桩。“后来电动车多了，每次看见电动车引发小区大火的新闻，我们还是非常庆幸很早之前就定了这个规定。”冼敏强说。

这些停车场也能给小区带来一部分公共收益。自管之后的前三年，物管费只占总营收的40%，超过60%来自小区的公共收入。原有的商铺管理费、车位费、车辆管理费、房屋中介款等公共收益全归小区所有。三年下来，小区收入超1200万元，结余有500万～600万元，几乎都反哺给了小区公区的日常翻新。2017年因人工成本上涨，业委会不得不上涨物管费，讲明原因后业主大会也表决通过了。上涨后的物管费依然不高，但能占到营收的60%，公共收入占40%。

“坦白讲，倒不是我们自管后管得有多好，而是比较有性价比。”赵少伟一直这么认为。

是否可以复制

2017年1月，小区自管即将三周年之际，赵少伟以“成功可以复制”为题在小区公众号上发表了一系列文章。他从法理上和制度上论述了祈乐苑的成功，提出这可以在其他小区复制。当时的《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。这个法学毕业生据此认为，业主通过业委会自管是业主当家作主的体现，小区的经验完全可以推广。他热心地举办广州本地的业主互助论坛，帮有同样困扰的小区出谋划策。

不过在2024年5月面对本刊采访时，他却对是否可复制给出了否定答案。“我当时还很年轻，30多岁，并没有意识到这是一个天时、地利、人和的事情。比如小区刚好有这么一批热心的业委会成员，刚好住户里有很多中大的老师，并且街道办、居委会也很包容我们的尝试。”赵少伟说。

祈乐苑自管后，前来咨询的各地小区很多，赵少伟作为律师接了很多的咨询案例，“我的业务结构都被完全改变了”。但做得久了他发现，除了广州、深圳外，其他地方的成功率并不高。“光是成立业委会就很难，广州、深圳都是开放的大城市，外来人口多，能买房定居的人素质都不低。五湖四海的人，反而更容易基于共同的利益诉求走到一起。”赵少伟说，相比之下，小地方人际关系熟稔复杂，很难成功。他曾亲历过一些广东其他地级市案例，离成立业委会只剩最后一步了，发起者却因担忧人身安全、怕得罪人而放弃了。

如今的法律，也对成立业委会提出了更高要求。2021年起施行的《民法典》将业主共同决定小区事项的门槛从“双过半”提升到了“双三分之二”，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这让很多现代小区望而却步，凑够人数成了最难一关。

与此同时，祈乐苑本身也在变化。因为地段不错且有性价比，小区的业主一直有流动。赵少伟估计从他2011年入住到现在，大概30%的房源换了业主，这也影响到了业委会构成，每一届成员都有减少，最初的11人到现在第三届只剩下5人。赵少伟前两届都有深度参与，第三届时退了出来，现在主要是义务的法律顾问。他说现在还留在业委会的，很多是打算此后就在祈乐苑养老的，比如冼敏强这样的热心人士。

即使是祈乐苑业委会本身，也有很多未能落地的设想。因为业委会不具备独立法人资格，自管的祈乐苑未雇佣能承担法律责任的物业公司，消防、安全等重责都压在了业委会主任身上。出于分担风险的考虑，第一届业委会曾设定了一个轮值主任制度，每人轮值做主任一年。不过在执行时出现了很多麻烦。“税务、银行账号每年都要登记去换，街道备案也要换，整套流程要搞一两个月，然后没过多久到了第二年又得换。”冼敏强索性从第二届一直担起了主任。到了第三届，有一位成员为了替冼敏强分担压力，成为名义上的主任，但具体工作还是由冼敏强主导。

“本质上讲，这是一个非常违背人性的事情。”赵少伟评价，业委会的权责和利益是严重不对等的。它是兼职的、服务的功能，却又不领任何报酬，在祈乐苑的案例上看还承担很大法律风险。从这个角度，他并不看好“自管”的长期前景，那本质上依赖于一小部分人的奉献精神，“可能短期几年内有人能复制，但到后面业委会成员一变，很多事情可能就会变。主任忙，副主任也忙工作。我在其他小区的时候，会发现很难协助业主们真正地去当家作主。”

如今再有小区业主来做咨询时，赵少伟会着重给他们理清一些概念和方案：自管或自治。自管就是同祈乐苑一样，业委会下设物管中心对小区进行管理；自治则是业委会聘请物业公司管理，但所有资金的收支由业主大会把控，通过酬金制对物业进行聘请和监督，以减轻业委会的压力。2018年，他曾介入了海珠区另一个小区的案例，该小区就是在三年“自管”后改为了“自治”。赵少伟更推崇这种模式。

无论是自管还是自治，一切的前提均是业主方把控财政的收支权，定期透明公开。这样才能一改物业收支不透明的弊病。“有很多小区来找我，我就给他们说首先业委会要团结、没有私心，其次就是一定要把财政收支权拿到自己的手上，尤其是公共收益的部分。如果你聘请一个物业进来，物管费覆盖不了支出，那可以和物业谈用公共收益的分成做补充，对他们形成监督和约束。这种模式是当下最多的。”冼敏强说。

不过在当下，这一点尚需要制度与法规的支撑。深圳在这方面走在了前面。2020年7月起，深圳开始实施业主共有资金的监督管理制度。它提出业主共有资金的概念，一改过去传统物业的包干制、酬金制，要求物业和小区开设一个业主共有资金的基本账户，包括物管费、专项维修资金、公共收益等全部划入该基本账户中。物业按合同提取服务佣金，账户受住建和业主双重监督。

“这个新模式的核心就是钱是大家的，比较符合现在的发展趋势，不管你是酬金还是包干。”赵少伟对本刊展示了一个直接案例——在深圳的一个小区，有一个做互联网行业的业委会主任开发了一款小程序，业主们能在上面实时看到小区共有账户所有的收支和额度，细到每月报表和账户余额。该小程序目前已覆盖了深圳70～80个小区，“物业公司是不可能主动晒钱的，这就形成了一个监督约束”。

2024年6月1日起，祈乐苑小区也将启用这一套小程序做财务公开。对于他们来说，这又是一次未雨绸缪的实验。

作为一个1999年开发的小区，祈乐苑的楼龄不短，在南方湿热的气候下，部分墙体开始有破损、裂痕和剥落。除了公共区域的管理外，小区在这几年要开始面对私人房屋的维护和修缮问题。但问题在于，目前他们还很少能动用维修基金去做相关工作。冼敏强说，这主要是由于维修基金是一次性缴纳，使用和审批流程很复杂，要三分之二以上业主表决同意且公示一个月才能动用，还得向广州市相关部门申请，哪怕是只用2万元的额度，前后的流程也需一年。“这笔钱也是越动越少的，所以我们非常慎重。”冼敏强说，小区当前一些日常返修，都是从小区公共账户中支出，或是个别业主自行筹款。有业主一直就此问题表达不满。

祈乐苑认为，这种情况下，补充一些常规性缴纳维修基金的制度势在必行。他们在这方面也想要学深圳，后者除了买房时一次性缴纳的部分之外，还有一个日常的维修基金制度，每个月只需0.25元，由相关中心代收统管。“一旦形成缴纳习惯就会越积越多，很多老化小区就能拿来慢慢用。现在城市化程度越来越高，一些小区也越来越老，但包括广州在内的很多城市还没有这个常规制度，维修基金几乎是只进不出的，就很难动用。”赵少伟说。这也是祈乐苑引入小程序的主要考虑之一，为日后推动常规性的维修基金缴纳做铺垫。

因为在自管十年后，小区里出入的业主们，似乎已默认了纸质的财务公开制度，多数业主不会去细看每个月贴在小区里的详细报表。于是，业委会想到用互联网方式，去推动大家关心小区的实时收支，时刻能看到小区共有账户的余额与用途。“这样慢慢地去培养他们的主人翁意识，让他们意识到这个钱是大家的，可能就会有更多人来关注小区的未来。”冼敏强说。