进入2018年暑期之后，随着毕业潮与换工潮的到来，全国一、二线主要城市的房租价格出现了明显的上涨现象，引发了舆论风波，而这场风波在不久之后以部分长租公寓资金链断裂而导致的“爆雷”现象达到了顶峰。

一边是国家近几年针对租房市场推出的“租售并举”“租购同权”的积极政策，另一边却是租房市场出现的种种乱象，针对这些问题，本刊记者采访了中国人民大学财务与金融系教授况伟大。作为中国人民大学不动产研究中心的执行主任，况伟大的研究领域长期集中在房地产金融与房地产经济方向，他同时也是亚洲房地产学会（AsRES）理事及中国市场学会房地产专家委员。

他表示，要发展租赁市场，目前来说最关键的不是采用各种各样的金融创新手段，而是必须健全和完善租赁相关的法律法规，能够做到保护租客的利益及其租赁权利。

政策利好之后，租房市场变好了吗？

三联生活周刊：去年7月，广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出“租购同权”，随后重庆、南京、武汉等多地也推出相应举措。一年多时间过去了，这些相关政策实施的情况如何？

况伟大：其实从2016年开始，已经有相关的一些政策出来了。在我看来，这些城市实施新政这一年多来，好的方面是，它确实在规范和促进市场方面起到了一些作用，让部分居民的住房问题得到了解决或缓解。但经过我们的调查，发现问题可能主要在两个方面：

第一个方面是，国家提出“租购同权”来推动和发展租赁市场，这面临着比较大的阻力和困难。实际上，如果要实现租购同权，它会要求一个城市或地区的城市服务均等化，特别是优质的公共服务，比如说优质的教育资源、优质的医疗服务，然而这些优质的服务是很难做到租购同权的。那么像广州市推出的一些项目，很多都是位置比较偏远的项目，离市中心很远，这些都影响了租赁市场的发展。所以从目前来说，主要是因为公共服务的不均等，导致了很难在大范围内进行租购同权条件下的租赁市场的发展。

第二个方面是，目前我国发展租赁市场，特别强调多供给主体的参与。在推动多供给主体的过程中，我们国家前段时间主要推动的是机构投资者或租赁机构来发展租赁市场。那么专业化的机构在推动过程中也会有两个问题：

第一是目前全国都面临一个租售比过低的问题，即租金相对于房价过低，导致了这些机构租赁者的投资回报率比较低。在这种情况下，他可能一是通过市场的手段来解决租赁回报率比较低的问题，另外就是通过垄断市场来解决，包括前段时间很多租赁机构搞的“抢房大战”，毕竟垄断了房源就可以拥有定价权。而租金提高之后，就导致租赁市场很难有效地大力发展起来。

第二个问题就是金融乱象，比如租金贷。那为什么租金贷的风险比较高呢？因为目前这些租赁机构基本上没有或很少拥有自己的长租公寓，都是所谓的“二房东”，所以说他们偿还租金贷的能力和资金的来源主要靠的是价差，靠的是未来市场的资金与需要支付给一房东的租金之间的价差。而一旦未来的租赁市场发生波动，就会使这些机构的租金贷偿还能力受到很大的挑战。再加上目前很多租金贷发放的时间非常长，有的甚至达到了20年的时间，而租赁机构会拿着这些租客一次性支付的资金去投融资，一旦投资或融资失败，这些资金大部分不是机构自有的，这样就存在较大的金融风险问题。